Akt poświadczenia dziedziczenia a sprzedaż mieszkania ze spadku 2024

Jeśli częścią spadku jest jakaś nieruchomość, wówczas do spadkobierców należy dopełnienie formalności, dzięki którym będzie można tą nieruchomością zarządzać bez ograniczeń, w tym również dokonać jej sprzedaży. Kluczowym pojęciem jest tu akt poświadczenia dziedziczenia oraz jego relacja z procedurą kupna-sprzedaży nieruchomości. Jak można się domyśleć, akt poświadczenia dziedziczenia jest dokumentem niezbędnym do zawarcia transakcji, której przedmiotem jest np. mieszkanie ze spadku. Co jeszcze należy wiedzieć na jego temat? Jak go uzyskać? Dlaczego warto potwierdzić swoje prawa majątkowe? Na te i inne pytania odpowiadają specjaliści z agencji Walor Nieruchomości.

Spis treści

[spis_tresci]

Akt poświadczenia dziedziczenia, co to za dokument?

Czym właściwie jest akt poświadczenia dziedziczenia? Odpowiadając najprościej jest to mające formę dokumentu potwierdzenie prawa do spadku osób dziedziczących majątek po bliskim, w tym do pozostawionych nieruchomości. Dokument ten wyrabia się według ściśle określonych reguł, zaś osobą uprawnioną do sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia jest notariusz, z dowolnie wybranej kancelarii notarialnej.

Do najważniejszych zapisów aktu poświadczenia dziedziczenia należą w 2024 roku szczegółowe informacje o tym, kto dziedziczy majątek, w jakich udziałach oraz po kim. Główną funkcją aktu poświadczenia dziedziczenia jest kompletne uregulowanie spraw spadkowych.

Akt poświadczenia dziedziczenia – czy to jedyna opcja?

Akt notarialny nie jest jedyną możliwością poświadczenia dziedziczenia – przepisy przewidują także sądowe postępowanie stwierdzenia nabycia spadku. Chociaż oba dokumenty poświadczają uzyskanie majątku przez wskazanych spadkobierców i umożliwiają sprzedaż nieruchomości ze spadku, procedury ich uzyskania różnią się od siebie. Do niedawna poświadczenie dziedziczenia miało tylko jedną formę, od 2009 roku mówimy o dwóch rozwiązaniach stosowanych w różnych sytuacjach.

Droga sądowa stwierdzenia nabycia spadku jest tak zwanym postępowaniem nieprocesowym. Procedurę uruchamia się na wniosek osób uprawnionych (spadkobierców, albo np. wierzycieli spadkodawcy). W trakcie postępowania sąd określa osoby spadkobierców, ustala obecność testamentu (albo orzeka jego brak), wyszczególnia udziały poszczególnych spadkobierców w pozostawionym majątku. Sądowe stwierdzenie nabycia spadku było do roku 2009 jedyną możliwą drogą regulacji spraw spadkowych.

Akt poświadczenia dziedziczenia jako sankcjonowany przez przepisy dokument notarialny jest opcją dostępną od 2009 roku i jak można się domyśleć jest to rozwiązanie tańsze oraz mniej czasochłonne od postępowania sądowego. Aby notariusz mógł sporządzić akt poświadczenia udziału w spadku, w jego kancelarii muszą się jednocześnie stawić wszyscy spadkobiercy – zarówno testamentowi jak i ustawowi. Oprócz tego wśród spadkobierców musi panować zgoda co do zasięgu kręgu spadkobierców oraz do wysokości przypadających im udziałów. Jeśli względem podanych kwestii pojawi się jakiś spór, wówczas notariusz nie może przeprowadzić stosownej procedury.

Jako dodatkową kwestię warto zasygnalizować że osoby, które wcześniej odrzuciły spadek, albo zostały przez spadkodawcę uznane za niegodne schedy, nie muszą przychodzić do kancelarii kiedy sporządza się akt poświadczenia dziedziczenia.

Lata oczekiwania na nabycie spadku

Czas trwania postępowania o stwierdzenie nabycia spadku od daty wpływu wniosku do uprawomocnienia się orzeczenia

Notariusz czy sąd – która droga będzie lepsza?

Który dokument będzie bardziej przydatny? Rozwiązania wybiera się w zależności od okoliczności, nie inaczej jest w przypadku sprawy spadkowej. Jeśli mamy możliwość szybkiego jej uregulowania, lub nie ma sporów między spadkobiercami (albo spadkobierców jest niewielu, bądź wcale) wówczas kierujemy się do kancelarii notarialnej, gdzie akt poświadczenia dziedziczenia zostanie wyrobiony podczas jednej wizyty. Stwierdzenie nabycia spadku drogą sądową trwa znacznie dłużej. W skomplikowanych sytuacjach sprawy spadkowe pozostają bez rozwiązania nawet przez kilka lat! Dzieje się tak zazwyczaj, gdy spadkobierców jest wielu i nie mogą się porozumieć w sprawach schedy.

Inna różnica między kancelarią notariusza a postępowaniem sądowym poza czasem załatwienia formalności jest taka, że załatwienie sprawy w kancelarii wymaga obecności wszystkich uprawnionych do spadku, podczas gdy przy postępowaniu przed sądem nie ma konieczności stawiennictwa wszystkich związanych ze sprawą. Trzeba też dodać, że postępowanie sądowe choć czasochłonne, jest tańsze, zaś do droższych usług notariusza trzeba doliczyć np. koszty odpisów.

Jak widać, wybór miedzy sądowym stwierdzeniem nabycia spadku a notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia sprowadza się do kwestii czasu, zgody między spadkobiercami i wagi spraw finansowych. A bez względu na decyzję, oba dokumenty otwierają możliwość sprzedaży nieruchomości ze spadku.

Czy zawsze trzeba potwierdzić swoje prawa do majątku przez akt poświadczenia dziedziczenia?

Właściciele odziedziczonych nieruchomości, którzy planują je sprzedać ale nie mają oficjalnego potwierdzenia swoich praw majątkowych w postaci aktu poświadczenia dziedziczenia muszą rozważyć opcję wyrobienia tego dokumentu. Jest on bowiem niezbędny do realizacji aktu notarialnego, pieczętującego transakcję kupna-sprzedaży.

Ponieważ szybkość procedury notarialnej znacznie upraszcza sprawę, warto skorzystać z usług kancelarii, w przeciwnym razie zgodnie z polskimi przepisami mieszkanie ze spadku nie będzie mogło zostać sprzedane.

Dokumentacja potrzebna do stworzenia aktu poświadczenia dziedziczenia

W dogodnej sytuacji, kiedy nie musimy się kłopotać sporami z innymi spadkobiercami, akt poświadczenia dziedziczenia, potrzebny później do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości może wyrobić dowolny wskazany notariusz. Jak można się domyślić, do sporządzenia aktu wymagany jest konkretny komplet dokumentów. Jaki konkretnie?

odpis aktu zgonu spadkodawcy
testament, o ile spadkodawca takowy po sobie pozostawił
PESEL spadkodawcy
dane osobowe spadkobierców
odpis aktu urodzenia spadkobiercy (w przypadku osób nie będących w związku małżeńskim)
odpis aktu małżeństwa spadkobiercy (w przypadku osób, które są w związku małżeńskim)
Numer księgi wieczystej nieruchomości ze spadku

Akt poświadczenia dziedziczenia – treść niektórych zapisów

Treść zapisów aktu poświadczenia dziedziczenia jest uregulowana przez przepisy. Zgodnie z prawem dokument powinien zawierać następujące informacje:

Dane kancelarii notarialnej oraz dane dokonującego czynności notariusza
Dane osobowe spadkodawcy
Ostatnie miejsce pobytu spadkodawcy oraz data i miejsce jego zgonu
Dane osobowe wszystkich spadkobierców wraz z tytułami powołania do spadku.
Wyszczególnienie wysokości udziałów w spadku przypadających poszczególnym spadkobiercom
Wyszczególnienie osób na rzecz których spadkodawca uczynił zapisy windykacyjne, wraz z przedmiotem tych zapisów
Powołanie protokołu otwarcia testamentu i ogłoszenia testamentu
Adnotacja o zarejestrowaniu aktu poświadczenia dziedziczenia
Podpis notariusza

Temat poboczny, czyli protokół dziedziczenia

Po przedłożeniu przez zebranych spadkobierców niezbędnych do sporządzenia aktu dokumentów notariusz sporządza protokół dziedziczenia. W zapisach protokołu znajdą się oświadczenia spadkobierców. Jakie? Między innymi będą to:

Zgodne żądanie poświadczenia
Oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku
Oświadczenia dotyczące testamentu

Akt poświadczenia dziedziczenia notariusz sporządzi na podstawie wspomnianego protokołu dziedziczenia. Dokona on także rejestracji aktu w Rejestrze Spadkowym przy pomocy systemu teleinformatycznego. Wypis zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia, czyli „poświadczenie o istnieniu poświadczenia” notariusz wyda na żądanie każdej z osób wykazującej stosowny interes prawny, a więc np. spadkobiercy. Oczywiście, skutki prawne aktu poświadczenia dziedziczenia po rejestracji są takie same jak prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Czy istnieją jakieś przeszkody w sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia?

Omawiając sytuację sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia trzeba powiedzieć, iż istnieją okoliczności, w których wydanie tego aktu przez notariusza będzie niemożliwe. Kiedy? Przede wszystkim wówczas gdy wobec określonej schedy sporządzono już akt poświadczenia, albo kiedy sąd wydał już postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Inną okolicznością jest pojawienie się informacji o istniejących lecz nieujawnionych testamentach, tudzież o istniejących, ale nie przybyłych do kancelarii notarialnej spadkobiercach. Poza tym oczywiście bierze się pod uwagę przypadek, w którym spadkobiercy nie są do końca zgodni w kwestii dziedziczenia, zaś sporządzenie aktu, albo jego treść mogłyby być niezgodne z wolą któregoś z nich. Do innych kwestii stojących na przeszkodzie w sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia należy brak wymaganych przez przepisy dokumentów (albo oryginałów tych dokumentów) oraz trwające postępowanie o uchylenie aktu dziedziczenia wydanego wcześniej.

Akt poświadczenia dziedziczenia – kosztorys procedur

Jak wiadomo, operacje cywilno-prawne mają swoje koszty, ile więc będzie kosztować sporządzenie notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia? Cennik sporządzenia dokumentów przedstawia się następująco:

protokół dziedziczenia – 100 zł
notarialny akt poświadczenia dziedziczenia – 50 zł
otwarcie oraz ogłoszenie testamentu – 50 zł
wypisy, odpisy, wyciągi dokumentów notarialnych – 6 zł za każdą stronę dokumentu (ilość stron zależy od potrzeb i ilości spadkobierców).

Patrząc na powyższe wyszczególnienie należy pamiętać, że koszt aktu poświadczenia dziedziczenia będzie powiększony o kwotę podatku VAT, a więc 23% od kwoty całościowej. Natomiast koszty sporządzenia notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia zależą od okoliczności danej sprawy, czyli mogą osiągnąć nawet kilkaset złotych.

Akt poświadczenia dziedziczenia – kwestie terminów

W naszej praktyce zawodowej wielokrotnie spotykamy się z pytaniem o to, ile czasu na sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia mają spadkobiercy od śmierci spadkodawcy. Otóż sprawy spadkowe jako takie można uregulować w dowolnym czasie. Ale jeśli spadkobiercom z jakiegoś powodu zależy na pośpiechu, to w ciągu sześciu miesięcy od dnia śmierci kancelaria notarialna przyjmie oświadczenia o odrzuceniu, lub przyjęciu spadku.

Trzeba tu pamiętać, że oświadczenia wpływają na koszt aktu poświadczenia dziedziczenia – każdy taki dokument do 50 zł + 23% VAT, od każdego spadkobiercy.

Wracając jednak do podanego powyżej terminu, jeśli po upływie sześciu miesięcy od pojawienia się informacji o powołaniu spadku spadkobierca nie podejmuje żadnych czynności, wówczas dochodzi do przejęcia spadku wraz z dobrodziejstwem inwentarza, a w takiej sytuacji nie ma potrzeby składania jakichś dodatkowych oświadczeń.

Kiedy akt poświadczenia dziedziczenia będzie już gotowy…

Z uregulowaniem spraw spadkowych nie należy zwlekać, ponieważ zbyt długi czas oczekiwania może doprowadzić do sytuacji, w której krąg osób uprawnionych do podziału schedy będzie się poszerzać, np. z powodu narodzin nowych członków rodziny. Może też dojść do kolejnej śmierci w rodzinie, co włączy kolejne procedury związane z podziałem udziałów, albo skomplikuje całą sprawę. Ogólnie rzecz biorąc przeciąganie formalności może wpłynąć na wydłużenie postępowania potwierdzenia praw spadkobierców. Załóżmy jednak, że sprawy terminów mamy załatwione i dysponujemy już aktem poświadczenia dziedziczenia. Co dalej? Do czego wspomniany dokument może nam posłużyć?

Notarialny akt poświadczenia dziedziczenia potwierdza prawo danej osoby do dziedziczenia nieruchomości ze spadku. Dopiero po jego uzyskaniu spadkobierca może wpisać siebie do księgi wieczystej nieruchomości jako aktualnego właściciela. Niestety, jest to kolejny koszt. Opłata za wniosek o zmianę właściciela wynosi 200 zł. Ale w chwili, gdy informacje w księdze wieczystej są już uaktualnione, wówczas można już myśleć o sprzedaży nieruchomości ze spadku.

Inną ważną możliwością jaką zyskuje spadkobierca dzięki aktowi poświadczenia dziedziczenia jest ewentualne dochodzenie należności, z jakimi dłużnicy zalegali wobec spadkodawcy.

Akt poświadczenia dziedziczenia a sprzedaż nieruchomości ze spadku

Aby nieruchomość pozostawiona jako spadek mogła zostać sprzedana, musi mieć właściciela. Do sporządzenia aktu notarialnego rejestrującego transakcję sprzedaży nieruchomości konieczny jest dokument potwierdzający prawo do tej nieruchomości. Dokumentem tym może być właśnie akt poświadczenia dziedziczenia. W chwili gdy nosimy się z zamiarem sprzedaży mieszkania ze spadku i mamy akt poświadczenia, nic nie stoi na przeszkodzie by dokonać transakcji.

W kontekście sprzedaży nieruchomości ze spadku i aktu poświadczenia dziedziczenia trzeba jeszcze dodać, że w procesie potwierdzania praw do spadku dana nieruchomość może się stać własnością jednej, albo kilku osób. Jeśli mamy do czynienia z drugą możliwością, wówczas dokument będzie wyszczególniać udziały wszystkich spadkobierców, nie zamyka to jednak możliwości sprzedaży odziedziczonego mieszkania.

Zarówno samodzielny właściciel, jak i udziałowcy mogą sprzedać odziedziczoną nieruchomość. Oprócz tego każdy spadkobierca z osobna może jako udziałowiec dokonać sprzedaży swojego udziału w spadku.

Akt poświadczenia dziedziczenia a szybka sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Akt poświadczenia dziedziczenia jest dowodem uprawnień właściciela do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Jak dokonać takiej transakcji najłatwiej i najszybciej? Przede wszystkim po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia można dokonać samodzielnie zmian w księdze wieczystej, dokonując wpisania siebie jako aktualnego właściciela. Dokonuje się tego składając wniosek w wydziale ksiąg wieczystych, a uprawnia nas do tego posiadany już akt poświadczenia dziedziczenia.

Po dokonaniu wpisu nowego właściciela (lub właścicieli) można zabrać się za sprzedaż nieruchomości. Można dokonać tego samodzielnie, albo skorzystać z usług pobierających za swoje usługi pośredników. Bez względu na to, którą opcję wybierzemy należy się liczyć ze stratami czasu. Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest najlepsza, według danych statystycznych w pierwszym półroczu 2024 roku duże mieszkanie znajduje swojego ostatecznego nabywcę po około 6 albo 8 miesiącach od pierwszego pojawienia się ogłoszenia z ofertą na którymś z płatnych portali ogłoszeniowych. Mniejsze mieszkania i kawalerki to niewiele krótszy czas oczekiwania – od 4 do 5 miesięcy. Jeśli właścicielowi nieruchomości zależy na czasie, najprostszą i zarazem najkorzystniejszą metodą sprzedaży mieszkania ze spadku jest współpraca z agencją Walor Nieruchomości.

Kilka słów o korzyściach ze współpracy

Dlaczego współpraca ze skupem nieruchomości jest korzystną opcją? Przede wszystkim agencja Walor obsługuje oferty sprzedaży nieruchomości w każdym stanie. Zazwyczaj mieszkania ze spadku mają przeciętny stan techniczny, a większości wypadków wymagają poważnych prac remontowych, by wzbudzić zainteresowanie potencjalnych kupców. Zanim biuro nieruchomości, czy pośrednik zdecyduje się zająć przypadkiem odziedziczonego mieszkania i zanim umieścimy na płatnym portalu ogłoszeniowym swój pierwszy anons, nieruchomość trzeba odpowiednio przygotować. Nader często spadkobiercy nie mają na to ani środków, ani czasu. Nawiązując współpracę z agencją Walor można sobie odpuścić myślenie o remoncie, nerwy związane z prezentacją mieszkania potencjalnym kupcom i zmartwienia wynikające ze świadomości upływu czasu. Wchodząc w dialog ze skupem sprzedaje się mieszkanie w takim stanie, w jakim się je dostało.

Obok remontu mieszkania, właściciele nieruchomości ze spadku często borykają się z innymi trudnościami, związanymi z jej stanem prawnym. Niwelowanie wad prawnych to zarówno wydatki, jak i kolejne straty czasu. W dodatku niejasny, albo trudny stan prawny nieruchomości odstraszają potencjalnych kupców, a biura nieruchomości i pośrednicy nie podejmują się sprzedaży takiego mieszkania ponieważ jest to dla nich nieopłacalne. Tymczasem znaną w branży nieruchomości praktyką agencji Walor jest oferowanie swoim Klientom bezpłatnej obsługi prawnej. Jest ona możliwa ponieważ jako profesjonaliści współpracujemy z renomowanymi kancelariami prawnymi, a nasza pomoc w załatwieniu wszelkich formalności i procedur związanych z transakcją sięga nawet sytuacji, w których większość spraw możemy załatwić za Ciebie. Dzięki współpracy z dobrymi prawnikami dokonywane z nami transakcje są pozbawione ryzyka, a Twoje interesy należycie zabezpieczone.

Jeśli posiadasz akt poświadczenia dziedziczenia i chcesz sprzedać mieszkanie ze spadku, współpraca z nami zapewni Ci najszybszą transakcję i najkorzystniejszą cenę. Ale jeśli nie masz wspomnianego dokumentu, wówczas pomożemy Ci go wyrobić.

Sprzedaż nieruchomości a podatki

Przy opisywaniu relacji między aktem poświadczenia dziedziczenia a sprzedażą mieszkania ze spadku trzeba wspomnieć o jeszcze jednej ważnej kwestii jaką jest podatek. Spadkobierca decydujący się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości musi liczyć się z koniecznością uiszczenia 19% podatku dochodowego, jeśli transakcja zostaje dokonana przed upływem 5 lat od zakupu tego mieszkania przez spadkodawcą. Przepisy przewidują także opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości.

Choć nie przy każdej transakcji będziemy zmuszeni do interakcji z urzędem skarbowym, istnieją możliwości zwolnienia z podatku. Ale przy realizacji transakcji po 5 latach od momentu nabycia przez spadkodawcę mieszkania, sprzedaż nieruchomości pozostaje nieopodatkowana.

Akt poświadczenia dziedziczenia a sprzedaż nieruchomości – podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości ze spadku może nastąpić jedynie wówczas gdy osoba sprzedająca jest prawnym właścicielem tej nieruchomości. Dokumentem koniecznym do dokonania transakcji jest akt poświadczenia dziedziczenia, bez niego nie da się sprzedać odziedziczonego domu, działki ani mieszkania.

W branży nieruchomości akt poświadczenia dziedziczenia i transakcja kupna-sprzedaży mieszkania są pojęciami, które często się ze sobą łączy, szczególnie przy wyjaśnianiu okoliczności transakcji wymaganych przez przepisy. Sprzedaż nieruchomości ze spadku można zrealizować nie mając aktu poświadczenia dziedziczenia, o ile przeprowadzi się postępowanie sądowe dla stwierdzenia nabycia spadku. Obie opcje – zarówno akt jak i stwierdzenie nabycia spadku – pozwalają na sprzedaż schedy, w skład której wchodzi nieruchomość.

Wśród najkorzystniejszych opcji sprzedaży nieruchomości na uwagę zasługuje możliwość współpracy ze skupem nieruchomości. Agencja Walor obsługuje wszystkie oferty sprzedaży, proponując pomoc w załatwieniu formalności oraz opiekę prawną, a co za tym idzie – pełne bezpieczeństwo transakcji i załatwienie wszelkich spraw w zgodzie z przepisami.