Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego

Wydawać by się mogło, że jeśli właściciel ma ograniczone prawa rzeczowe do własnej nieruchomości, to jego sprzedaż jest niemożliwa. Nic bardziej mylnego! Wiąże się to jednak z wieloma koniecznymi formalnościami i różni się nieco od sprzedaży mieszkania własnościowego.

Spis Treści

Co to jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Mieszkanie własnościowe najczęściej jest własnością osoby prywatnej, jeśli natomiast mowa o spółdzielczym mieszkaniu własnościowym to oznacza to, że właściciel ma prawo je użytkować i rozporządzać nim, jednak prawo rzeczowe jest ograniczone.

Właścicielem mieszkania spółdzielczego jest spółdzielnia, dlatego też, jeśli chcemy w nie ingerować, konieczne jest posiadanie zgody tego organu. O jakie ingerencje chodzi? Między innymi wyburzanie ścian, zmiana przeznaczenia lokalu, a nawet montaż klimatyzacji.

Czym różni się prawo własnościowe nieruchomości od pełnej własności? Otóż w obu tych przypadkach możliwy jest wynajem, sprzedaż i dziedziczenie nieruchomości. Wszystko, w tym skup nieruchomości, odbywa się na nieco innych zasadach, jeśli natomiast chodzi o różnice, to w większości dotyczą one przeprowadzanie zmian. Wszystkie zmiany, jak burzenie ścian należy zgłosić. Jak się okazuje nawet najdrobniejsze zmiany jak montaż klimatyzacji, powinna być wcześniej zgłoszona.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego — jak to zrobić krok po kroku

Chcąc sprzedać mieszkanie lokatorskie, należy przede wszystkim:

• Przygotować wycenę mieszkania
• Przygotować lokal do sprzedaży
• Stworzyć ofertę sprzedaży
• Zgromadzić wszystkie potrzebne dokumenty
• Zaprezentować lokal osobom zainteresowanym kupnem
• Podpisać umowę kupna — sprzedaży
• Przekazać mieszkanie nowemu nabywcy

Sprzedaż mieszkania własnościowego pełnego niewiele różni się od sprzedaży mieszkania własnościowego spółdzielczego. W obu przypadkach konieczne jest przygotowanie ogłoszenia, mieszkania do sprzedaży, a w razie konieczności przeprowadzenie remontu. Pozytywne opinie klientów na temat atrakcyjności ogłoszenia sprzedaży, mają wpływ na kwotę, którą zarobimy oraz czas, w jakim zrealizujemy transakcję.  Dlatego zapominać o ogłoszeniu mieszkania na portalach społecznościowych i stronach z ogłoszeniami, dbając o jego dobrą prezentację. Ważne jest także zgromadzenie potrzebnej dokumentacji, a następnie podpisać z kupcem umowę przedwstępną. Następnie nie pozostaje nam nic innego jak podpisanie umowy właściwej w biurze notarialnym, przekazać nowemu właścicielowi klucze, lokal i zadbać o kontakt  ze spółdzielnią, mediami i urzędem skarbowym.

Zarówno sprzedaż mieszkania własnościowego, jak i lokatorskiego niestety zazwyczaj trwa nawet kilka miesięcy, czasem dłużej. Jeśli nie posiadamy doświadczenia co do rynku nieruchomości, to sprawa może być nieco utrudniona. Dlatego też tak wiele osób decyduje się na współpracę z doradcą do spraw nieruchomości, który przeprowadzi cały proces szybko i sprawnie. Nie tylko przygotuje on twoje mieszkanie do sprzedaży, ale również oprowadzi po nim potencjalnych kupców oraz doprowadzi do sfinalizowania transakcji.

Czy można sprzedać mieszkanie własnościowe spółdzielcze?

Oczywiście, że tak! Konieczne jest jednak zgromadzenie wszystkich potrzebnych dokumentów. Podstawowymi dokumentami są:

• Odpis z księgi wieczystej
• Zaświadczenie mówiące o prawie do lokalu
• Zgoda banku na wykreślenie z księgi wieczystej

Innymi, dodatkowymi dokumentami, które są niezbędne, są zaświadczenia: 

• O niezaleganiu z opłatami w spółdzielni
• Z urzędu skarbowego
• Świadectwo energetyczne mieszkania
• Informujące o braku zameldowania osób w mieszkaniu

Sprzedaż mieszkania własnościowego spółdzielczego — dokumenty

Zarówno, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania w pełni własnościowego, jak i mieszkania lokatorskiego konieczne jest zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów takich jak:

• Akt notarialny nabycia lokalu
• Zaświadczenie informujące o prawie do lokalu
• Zgoda banku na wykreślenie z hipoteki
• Numer księgi wieczystej, jeśli zakup nieruchomości finalizowany jest za pomocą kredytu hipotecznego
• Oświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta egzekucją
• Dokument potwierdzający spółdzielcze prawo do własności

Jeśli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, to dokumentem potwierdzającym jest umowa kupna — sprzedaży lub umowa między spółdzielnią a nabywcą. Mieszkanie to można również przekazać w darowiźnie, przy czym konieczny jest akt notarialny.

Przepisy informują, że gdy nabycie mieszkania nastąpiło:

• Poprzez dziedziczenie
• Darowiznę
• Polecenie darczyńcy
• Zasiedzenie
• Zachowek

To w tych wypadkach sprzedający zobowiązany jest posiadać zaświadczenie wydane przez Urząd Skarbowy dotyczące rozliczenia darowizn i podatku od spadku. Takie zaświadczenie powinny posiadać osoby zarówno, które kupiły mieszkanie przed 2007 rokiem poprzez spadek czy darowiznę, jak i po tej dacie.

Spółdzielcze mieszkanie własnościowe — zaświadczenie ze spółdzielni

Zdarza się, że nabywca mieszkania spółdzielczego podczas kupna może zażądać od właściciela:

• Zaświadczenia ze spółdzielni, dotyczącego zadłużenia opłat eksploatacyjnych
• Wielu nabywców żąda także zaświadczenia o braku zadłużenia u dostawców typu media
• Oświadczenia o braku zameldowanej osoby pod wskazanym adresem
• Świadectwa charakterystyki energetycznej

Spółdzielcze mieszkanie własnościowe — podatek

Nie należy zapominać, że istnieje również konieczność zapłaty podatku do Urzędu Skarbowego. Jego wysokość wynosi 19% od kwoty podatku. Istnieją jednak przypadki, w których możemy zostać z niego zwolnieni. Jak na przykład skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.

Prawo do mieszkania spółdzielczego własnościowego — łatwo jest je sprzedać?

Wiedząc, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe posiada ograniczone prawo rzeczowe, możemy być spokojni — można je sprzedać. Na to, czy jest to trudne, wpływa na to wiele czynników, o których istnieniu można przeczytać na naszym blogu.

Ograniczony charakter do prawa spółdzielczego

Sprzedaż mieszkania to nie tylko sprzedaż lokalu, ale również gruntu, na którym jest położone oraz części wspólnych budynku. W sytuacji, gdy jesteśmy odrębnymi właścicielami budynku to mamy prawo także do części wspólnych, jak i działki. Z kolei, jeśli chodzi o własnościowe mieszkanie spółdzielcze, to właścicielami jesteśmy nie tylko my, ale również spółdzielnia. Niema jednak konieczności informowania jej o chęci sprzedaży. Możemy wysłać do niej umowę kupna — sprzedaży.

Księga wieczysta

Sprzedaż mieszkania własnościowego, a mieszkania własnościowego spółdzielczego, nawet jeśli ma księgę wieczystą, nie jest skomplikowane. Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży musimy pamiętać także o terminowym odstąpieniu lokalu.  Na tym etapie konieczne jest także uzyskanie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, w którym powinny znaleźć się takie informacje, jak: 

• Metraż lokalu
• Przeznaczenie lokalu
• Liczba pokoi

Powinniśmy pamiętać też o zaświadczeniu, które informuje o niezaleganiu z opłatami. Bardzo dużym ułatwieniem dla kupującego jest posiadanie księgi wieczystej, ponieważ ma on możliwość dostania kredytu hipotecznego w banku, mimo że proces sprzedaży — kupna lokalu zostanie znacznie wydłużony. Podpisanie aktu notarialnego może nastąpić dopiero po tym, gdy kupujący podpisze z bankiem umowę kredytową, a wypłata gotówki może potrwać nawet kilka tygodni.

Większym utrudnieniem jest sytuacja, w której nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, a kupujący chce wziąć kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji konieczne jest założenie księgi wieczystej, ponieważ w jej dziale czwartym musi znaleźć się zapis, który będzie także zabezpieczeniem dla banku. Zostanie on usunięty, gdy nabywca spłaci całe zadłużenie

Aby założyć księgę wieczystą, należy wiedzieć, że konieczne jest umieszczenie opłaty w wysokości 100 zł. Aby wykonać drugi i kolejny wpis do księgi wieczystej należy płacić po 150 zł każdorazowo.

Jak założyć księgę wieczystą do spółdzielczego mieszkania własnościowego? Zakładanie księgi wieczystej powinno zostać wykonane zgodnie z ustawą z 1982 roku, wniosek o oznaczeniu KW – ZAL należy złożyć w wydziale ksiąg wieczystych. Konieczne jest również przedłożenie niezbędnych dokumentów, takich jak:

• Zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni mieszkania
• Dokumenty, które stwierdzają nabycie nieruchomości

Gdy nabyliśmy mieszkanie bezpośrednio od spółdzielni, to podczas wpisu do księgi wieczystej konieczny jest przydział lokalu oraz umowa dotycząca jego nabycia. W przypadku, gdy nabyliśmy mieszkanie z rynku wtórnego dokumentem takim jest umowa kupna — sprzedaży.  Do wniosku należy dołączyć dodatkowe dokumenty, między innymi:

• Wyrys z mapy ewidencyjnej
• Wypis z rejestru budynków oraz gruntów
• Oświadczenie dotyczące braku wiedzy dotyczącej roszczeń

Gdy założenie księgi wieczystej jest niemożliwe

Zdarzają się sytuacje, gdy założenie księgi wieczystej jest najzwyczajniej niemożliwe. Może zdarzyć się, że spółdzielnia nie posiada prawa do gruntu, nie jest właścicielem działki, na której znajduje się budynek, takie właśnie czynniki sprawiają, że księgi wieczystej nie da się założyć. W takiej sytuacji sprzedający musi poszukać potencjalnego kupca, który posiada gotówkę.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego, które zostało wykupione

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego jest możliwa, jednak dużo łatwiejszym rozwiązaniem będzie wykupienie go. Niestety taki proces będzie możliwy, gdy wszystko jest uregulowane prawnie. Takie rozwiązanie sprawi, że właściciel będzie mógł sprzedać swoje mieszkanie za dużo wyższą kwotę.