Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?

Sprzedaż mieszkania wiąże się z wieloma konieczny kosztami. Nie chodzi tutaj tylko o uiszczenie podatku po procesie sprzedaży, ponieważ należy liczyć się także z kosztami przygotowania nieruchomości do sprzedania czy wystawienie ogłoszenia. Dzięki temu artykułowi dowiesz się, z jakimi kosztami musi liczyć się każdy sprzedający swoją nieruchomość.

Spis Treści

[spis_tresci]

Koszty przygotowania mieszkania na sprzedaż — home staging

Home staging jest bardzo popularną metodą, na którą decyduje się coraz większa ilość osób, której zależy na skutecznej reklamie, dużej liczbie potencjalnych klientów czy szybkim sprzedaniu mieszkania. Co wchodzi w jego skład?

• Drobne naprawy
• Prace remontowe
• Ozdoba mieszkania
• Odświeżenie mieszkania
• Sprzątanie nieruchomości

Oczywiście taka usługa jak home staging jest odpłatna, a jego cena zależna jest od wielu czynników, na przykład: metrażu mieszkania, jego lokalizacji, czy wchodzi w jej skład sesja zdjęciowa. Tak czy inaczej, jest to dodatkowy koszt nawet kilku tysięcy złotych, który musi ponieść sprzedający.

Wiele osób nie do końca jest przekonanych, czy wykupienie takiej usługi na pewno przyniesie oczekiwane oferty. Oczywiście możemy to sprawdzić na portalach ogłoszeniowych. Odpowiednio przygotowane mieszkanie (tak by wydawało się owoczesne i przestronniejsze) oraz profesjonalna sesja zdjęciowa jest widoczna gołym okiem. Jedno jest pewne usługa home stagingu na pewno podniesie wartość naszego mieszkania. Jeśli w naszej nieruchomości konieczne jest przeprowadzenie nawet najdrobniejszego remontu, musimy doliczyć jeszcze czas i koszt znalezienia odpowiedniej ekipy, która się tym zajmie, a którą będziemy musieli nadzorować.

Koszty ogłoszenia a sprzedaż mieszkania

Najważniejszym czynnikiem podczas sprzedaży mieszkania jest stworzenie ogłoszenia, które przyciągnie jak największą rzeszę potencjalnych klientów. Dlatego tak ważne jest, by było ono nie tylko wypełnione dużą dawką informacji, ale również atrakcyjnymi zdjęciami. Wielu sprzedających korzysta z usług firm, które zajmują się nie tylko przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, ale również wykonaniem odpowiednim, przyciągających uwagę zdjęć.

Nie mniej ważne jest dodanie ogłoszenia. Obecnie najpopularniejszą metodą jest umieszczanie go w Internecie, ponieważ jego zasięg jest nieograniczony. Niestety tyle o ile media społecznościowe są całkowicie darmowe, to dodanie ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych mogą kosztować nas nawet kilkadziesiąt złotych. Niektóre z nich wymagają także wykupienie dodatkowych pakietów promocyjnych. Na przykład:

Otodom – dodanie ogłoszenia na 30 dni to koszt od 88 zł, do tego możemy skorzystać z wielu dodatków, które mają na celu promowanie naszego ogłoszenia, między innymi: aby znajdowało się zawsze na pierwszej stronie portalu, musimy zapłacić 18 zł za 10 dni, aby zostało wyróżnione kolorem 10 zł/ 10 dni, aby było reklamą na stronie głównej otodom.pl. wymagana jest opłata 128 zł/ 10 dni, jeśli zależy nam na etykiecie „Pilne”, to zapłacimy 18 zł za 30 dni.

Pamiętajmy, że większość z produktów promocyjnych wykupujemy jedynie na 10 dni, jeśli więc nie uda nam się sprzedać mieszkania w tym czasie, wszystkie koszty musimy ponieść jeszcze raz, nawet trzy razy miesięcznie.

Koszty utrzymania nieruchomości podczas procesu sprzedaży

Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie dość szybko i zrobiliśmy wszystko, co mogłoby się wydawać, to ułatwi, to musimy pamiętać także o utrzymaniu mieszkania podczas procesu sprzedaży. Jest to między innymi, oplata czynszowa, czy opłacanie rachunków. Niestety często są to koszty podczas przeprowadzania skupu nieruchomości,  sięgają nawet kilka tysięcy złotych.

Koszty wyceny nieruchomości

Aby nasze ogłoszenie dotyczące sprzedaży mieszkania było zgodne z rynkiem nieruchomości, warto, jest wykonać jego wycenę. Najczęściej w tym przypadku sprzedający korzystają z usług rzeczoznawcy, który w sposób profesjonalny i bezstronny wyceni wartość nieruchomości. Koszt takiej usługi zależny jest od rodzaju nieruchomości, na przykład, jeśli wycenia on mieszkanie, to możemy zapłacić kilkaset złotych, jeśli dom to cena wyniesie nawet kilka tysięcy. Oczywiście, jeśli chcemy zaoszczędzić na wycenie, możemy zapoznać się z rynkiem nieruchomości i wykonać ją sami. W naszym skupie mnieruchomości istnieje jednak możliwość bezpłatnej wyceny.

W tym celu należy dokonać ogólnej analizy, w celu porównania cen mieszkań podobnych do naszego, należy wziąć pod uwagę nie tylko metraż, ale również lokalizację. Jest to metoda, która może zająć sporo czasu, jednak pozwoli na zaoszczędzenie sporej gotówki.

Jeszcze inną metodą jest skorzystanie z wyceny online. Na Internecie znajduje się wiele stron, na których wykonamy ją zupełnie za darmo. W tym celu wypełnia się formularz, w którym należy wpisać takie informacje, jak:

• Lokalizację: miasto, ulicę czy numer budynku
• Rok budowy budynku
• Stan mieszkania
• Dodatkowe informacje takie jak: balkon, taras, piwnica, strych

Należy mieć na uwadze, że im więcej informacji wpiszemy w kwestionariuszu, tym precyzyjniejszy wynik otrzymamy. Takie portale pobierają wyniki z wielu portali ogłoszeniowych, plusem jest, że trwa to do minuty. W przypadku kontaktu z naszym skupem nieruchomości, bezpłatna wycena realizowana jest najszybciej, jak to możliwe. 

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę

Zdarza się, że skorzystanie z usług rzeczoznawcy jest rzeczą, nie unikną, jak na przykład w przypadku starania się o kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji konieczne jest udanie się do rzeczoznawcy, który wykona dla nas operat szacunkowy, który wydany jest nam w formie pisemnej. Takiego dokumentu potrzebujemy także podczas sprzedaży mieszkania, które nabyliśmy poprzez spadek.

Przepisy jasno określają, w jaki sposób operat musi zostać wykonany, jeśli jednak chodzi o jego cenę, to nie ma jednoznacznej kwoty. Cena takiego dokumentu zależna jest od samego rzeczoznawcy, który bierze pod uwagę nie tylko lokalizację, ale również między innymi rodzaj nieruchomości.

Inne formy wyceny nieruchomości

Jeśli nie chcemy korzystać z usług rzeczoznawcy, a darmowe portale, na których wycenimy mieszkanie, nie są naszym zdaniem trafne, możemy skorzystać z płatnych wycen nieruchomości online. Oczywiście jak sama nazwa wskazuje, musimy ponieść pewne koszty.

Koszty sprzedaży mieszkania z pośrednikiem

Bardzo często zdarza się, że sprzedający, którzy nie chcą poświęcać swojego czasu na sprzedaż mieszkania lub najzwyczajniej go nie mają, korzystają z usług pośrednika. Jest to forma bardzo wygodna, jednak również płatna, ponieważ agent, który zajmuje się wszystkimi czynnościami związanymi ze sprzedażą naszego mieszkania, pobiera prowizję w wysokości około 5% od ceny osiągniętej podczas sprzedaży.

Największym błędem, jaki popełniają sprzedający, którym zależy na czasie, jest korzystanie z kilku agencji jednocześnie. Może być to zgubne, ponieważ jedna z nich, dbając o swoje dobro, może znacznie zaniżyć wartość mieszkania, które w takiej sytuacji zostanie szybko sprzedane za niezadowalającą nas cenę. Z opinii naszych klientów wynika, że najmniejsze koszty ze sprzedaży w jak najszybszym czasie, można uzyskać m.in. w skupach nieruchomości, takich jak nasz.

Koszty sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania, które zostało zakupione przez kredyt hipoteczny, różni się od siebie, biorąc pod uwagę, czy sprzedajemy je na rynku pierwotnym, czy wtórnym, przede wszystkim liczbą formalności, która spada na sprzedającego.

Zazwyczaj kredyt zostaje spłacony jeszcze przed sprzedażą mieszkania, zdarza się jednak, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowymi kosztami, biorąc pod uwagę prowizję. Warto jest jednak mieć na uwadze, że jeśli kredyt był spłacany terminowo w ciągu ostatnich trzech lat, to zgodnie z przepisami bank nie może wymagać od nas opłaty za przedterminową spłatę. Sytuacją wyjątkową jest spłata kredytu przed upływem 3 lat.

Czym powinien zająć się sprzedający, który chce sprzedać swoje mieszkanie zakupione na kredyt? Przede wszystkim sprawdzić wszystkie dokumenty, które zawarł z bankiem dotyczące prowizji i spłaty kredytu. Należy pamiętać, że bankom nigdy nie zależy na szybszej spłacie kredytu. Drugą rzeczą, którą powinniśmy wykonać to kontakt z kredytodawcą w celu poinformowania go o chęci sprzedaży nieruchomości. Bank wyda nam również zaświadczenie, w którym będzie widniała kwota pozostała do spłaty zadłużenia w całości. Bardzo ważne jest także uzyskanie promesy, która jest konieczna do wykreślenia kredytu z księgi wieczystej. Czas na podpisanie umowy kupna — sprzedaży jest ograniczony, ponieważ taki dokument ważny jest zaledwie przez 30 dni.

Koszty notarialne podczas sprzedaży mieszkania

Każda sprzedaż nieruchomości swoją finalizację ma w biurze notarialnym. To właśnie w nim dochodzi do podpisania umowy kupna — sprzedaży, nie da się tego ominąć. Konieczne jest zatem poniesienie opłaty za akt notarialny oraz koszty związane z wynagrodzeniem dla notariusza. Opłata ta należy do sprzedającego, mimo że nie jest ona wysoka. W niektórych przypadkach to kupujący ponosi te koszty, jednak konieczne jest wcześniejsze porozumienie się z nim w tej kwestii.

Opłata notarialna zazwyczaj zależna jest od wysokości kwoty, która jest ceną za sprzedaną nieruchomość. Notariusz nie może zażyczyć sobie od nas kwoty maksymalnej, która opisana jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Może zdarzyć się, że będziemy zmuszeni ponieść dodatkowe koszty, jak na przykład te sądowe.

Koszty notarialne to jeden z wydatków, który musimy ponieść, ponieważ korzystając z agencji nieruchomości, musimy pamiętać o uiszczeniu opłaty dla biura czy polisę ubezpieczeniową.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Podatek dochodowy jest obowiązkową zapłatą do Urzędu Skarbowego po sprzedaży nieruchomości. Istnieje jednak szansa na to, by nie musieć jej płacić. Otóż musimy być w posiadaniu sprzedanej nieruchomości co najmniej przez 5 lat od jej nabycia. Możemy również skorzystać z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Polega ona na wykorzystaniu środków ze sprzedaży mieszkania, na inne własne cele mieszkaniowe, czyli na przykład zakup nowego mieszkania czy domu. Taka transakcja musi odbyć się w ciągu trzech lat od zbycia nieruchomości.

Jeśli natomiast chodzi o wysokość podatku, który należy zapłacić, to jest to 19% od dochodu. Procent ten dotyczy nie tylko własnego mieszkania, domu, ale również tych nieruchomości, które nabyliśmy ze spadku czy darowizny.

Czy sprzedając nieruchomość, musimy zapłacić podatek VAT?

Przepisy jasno określają, że osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT. Czyli podatek ten zmuszeni są opłacać tylko przedsiębiorcy, a nie osoby fizyczne.

Wypowiedzenie umowy o media

Jedną z ostatnich spraw, o których sprzedający mieszkanie po podpisaniu umowy kupna — sprzedaży musi pamiętać, jest rozwiązanie umowy z wszelkimi mediami. W skład nich wchodzą między innymi: ogrzewanie, prąd, gaz, telewizja, Internet czy telefon. Po sprzedaży mieszkania spisuje się tak zwany protokół zdawczy — odbiorczy, który ma na celu spisanie wszystkich dotychczasowych liczników i rozliczenie się z nich. Wszystkie media mogą zostać przeniesione pod nasz nowy adres.

Rozliczenie ze wspólnotą mieszkaniową

Jeśli chodzi o rozliczenie ze wspólnotą mieszkaniową, to niestety nie jest to możliwe na podstawie liczników, jak w przypadku rozliczeń z mediami. Do dnia przekazania mieszkania nowemu właścicielowi, wszystkie opłaty ponosi sprzedający. Wszystkie rachunki na nowy okres rozliczeniowy ponosi natomiast kupujący. Po więcej informacji na ten temat zapraszamy na naszego bloga.