Sprzedaż mieszkania własnościowego

Sprzedaż mieszkania własnościowego nie jest sprawą skomplikowaną, mimo formalności, które musimy załatwić. Należy jednak mieć świadomość tego, jakie dokumenty należy przygotować, jakie są niezbędne i w jaki sposób je uzyskać. Inną kwestią są trudności, które mogą wystąpić podczas skupu nieruchomości, a które mogą nas zaskoczyć. W artykule tym postaramy się wyjaśnić wszystkie ważne kwestie, które dotyczą sprzedaży mieszkania własnościowego.

Spis Treści

Sprzedaż mieszkania własnościowego — krok po kroku

Sprzedaż mieszkania, którego jesteśmy właścicielami, nie jest skomplikowana, aby ułatwić cały proces, należy podzielić ją na kilka podstawowych etapów, których dokładniejszy opis można znaleźć w artykułach na naszym blogu.

• Pierwszym i najważniejszym krokiem jest uczciwa wycena naszej nieruchomości, jeśli posiadamy w tej kwestii jakiekolwiek doświadczenie, możemy wykonać je na własną rękę, jeśli nie, to możemy skorzystać z pomocy rzeczoznawcy lub firmy specjalizującej się w tego typu sprawach.
• Kolejnym krokiem jest odpowiednie przygotowanie mieszkania własnościowego do sprzedaży. Często konieczne jest przeprowadzenie odświeżenia, napraw czy drobnych prac remontowych.
• Następnym punktem do odhaczenia jest przygotowanie ogłoszenia, które będzie zawierało zdjęcia i szczegółowe informacje dotyczące naszego mieszkania własnościowego. Jest to bardzo ważne, ponieważ to właśnie ogłoszenie wpływa na ilość i opinie klientów, czyli potencjalnych, zainteresowanych kupców.
• Następnie należy skomplementować wszystkie potrzebne dokumenty, które należy przedłożyć zarówno samemu kupującemu, jak i u notariusza.
• Gdy znajdziemy zdecydowanego kupca, możemy przystąpić do zawarcia umowy kupna — sprzedaży. Bardzo ważne jest, aby posiadała ona wszystkie niezbędne informacje, nie tylko nasze dane osobowe, ale również dane dotyczące nieruchomości i informacje dotyczące przekazania nieruchomości.
• Gdy mieszkanie zostanie sprzedane, musimy pamiętać o rozliczeniu liczników, rozwiązaniu umów z mediami oraz o przekazaniu kluczy nowemu nabywcy.
• Ostatnim krokiem jest zapłata podatku do Urzędu Skarbowego.

Warunki sprzedaży mieszkania własnościowego

Aby sprzedać mieszkanie własnościowe, sprzedający musi mieć niezbędne dokumenty dotyczące prawa własności do nieruchomości. W sytuacji, gdy mamy takie prawo, możemy korzystać z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, wynająć je i uzyskiwać z niego dochody.

Nie należy zapominać, że w sytuacji, gdy jesteśmy właścicielami mieszkania, przysługuje nam także prawo do części wspólnych budynku, takich jak piwnica, klatka schodowa czy strych.

Sprzedaż mieszkania — spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania

Zdarza się, że nie posiadamy prawem do własności mieszkania, a mamy prawo własnościowe spółdzielcze. Nie oznacza to, że nie możemy sprzedać mieszkania. Możemy, jednak należy pamiętać o kilku bardzo ważnych kwestiach, których należy dopilnować. Oczywiste jest, że mamy prawo swobodnie korzystać z naszej nieruchomości, jednak istnieją ingerencje, które wymagają kontaktu z  spółdzielnią, na przykład:

• Wymiana liczników
• Montaż klimatyzacji
• Wyburzenie ścian
• Wymiana okien
• Zmiana przeznaczenia lokalu

Sprzedaż mieszkania własnościowego — podatek

W sytuacji, gdy podejmujemy decyzję o sprzedaży mieszkania własnościowego, musimy pamiętać o konieczności zapłacenia podatku dochodowego do Urzędu Skarbowego. Istnieje tak konieczność, gdy sprzedający sprzedaje swoją nieruchomość przed upływem 5 lat od daty jego nabycia. Jest jednak wyjątek — nie musimy płacić podatku, jeśli chcemy przeznaczyć dochód na własne cele mieszkaniowe. Należy to zrobić w odpowiednim czasie, a dodatkowo zakupiona nieruchomość nie powinna służyć celom inwestycyjnym.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania własnościowego?

Podczas sprzedaży mieszkania, nie tylko własnościowego, konieczne jest wcześniejsze zgromadzenie niezbędnych dokumentów, które w większości konieczne są do sporządzenia umowy kupna — sprzedaży. Są to między innymi:

• Akt własności nieruchomości, którą chcemy sprzedać.
• Jeśli nabyliśmy ją poprzez spadek, musimy zgromadzić poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie sądowe
• Zaświadczenie wykluczające uchwałę rady gminy o rewitalizacji, pierwokup
• Zgoda banku na wykreślenie hipoteki

Konieczne jest także posiadanie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego dotyczącego rozliczenia ze spadków i darowizn w przypadku, gdy mieszkanie zostało nabyte po 1 stycznia 2007 w drodze:

• Dziedziczenia
• Polecenia darczyńcy
• Darowizny
• Zasiedzenia
• Nieodpłatnego zniesienia współwłasności
• Zachowku
• Nieodpłatnej renty, służebności lub użytkowania

Dodatkowe dokumenty niezbędne podczas sprzedaży mieszkania

Wszystkie wyżej wymienione dokumenty są podstawą do podpisania umowy kupna — sprzedaży. Czasem jednak zdarza się, że konieczne jest skompletowanie dodatkowych dokumentów, zależnie od tego, czy kupujący nasza nieruchomość ich wymaga. Może się zdarzyć, że za porozumieniem stron odstąpicie od ich przedstawienia. Są to na przykład:

• Zaświadczenie stwierdzające, że pod wskazanym adresem nie ma osób zameldowanych
• Zaświadczenie dotyczące braku zaległości w spółdzielni
• Zaświadczenie dotyczące braku zaległości od podatku
• Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych (gdy sprzedający jest przedsiębiorcą)
• Zaświadczenie z ZUS o braku zaległości w składkach (gdy sprzedający jest przedsiębiorcą)

Sprzedaż lokalu stanowiącego odrębną własność wraz z udziałami w nieruchomościach gruntowych

Innego kompletu dokumentów będziemy potrzebować w sytuacji, gdy chcemy sprzedać nieruchomość stanowiącą własność odrębną lub z udziałami w nieruchomościach gruntowych. W takiej sytuacji powinniśmy posiadać:

• Numer księgi wieczystej
• Zaświadczenie o braku uchwały rady gminy o rewitalizacji związanej z pierwokupem
• Wypis z rejestru gruntów
• Zaświadczenie o przeznaczeniu działek w planie zagospodarowania lub zaświadczenie o jego braku
• Zaświadczenie, które informuje o tym, że nieruchomość nie ma charakteru leśnego
• Zaświadczenie o braku zaległości w podatkach od nieruchomości

Sprzedaż mieszkania własnościowego bez księgi wieczystej

Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia ze sprzedażą lokalu własnościowego, czy też lokalu z udziałem w gruntach, to konieczne jest posiadanie numeru księgi wieczystej. Jeśli lokal nie posiada księgi wieczystej, możemy napisać oświadczenie sprzedającego zawierające informację o tym, że nasza nieruchomość nie jest objęta egzekucją i nie jest zabezpieczeniem dla żadnego organu.

Nietypowe przypadki podczas sprzedaży mieszkania własnościowego

Jak w każdym wypadku, również podczas sprzedaży mieszkania własnościowego należy mieć na uwadze, że może wystąpić konieczność skompletowania dodatkowych dokumentów, dotyczy to sytuacji, gdy na przykład:

• Mieszkanie jest zadłużone
• Mieszkanie sprzedawane jest z powodu rozwodu i jest to podział majątku
• Sprzedajemy wyłącznie udziały w nieruchomości

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie własnościowe?

Każdy sprzedający stara się zrobić wszystko, by podczas sprzedaży mieszkania wszystkie zaległości finansowe były uregulowane. W przypadku, gdy jest to niemożliwe, istnieje możliwość sprzedania nieruchomości zadłużonej, mimo pewnych ograniczeń. Formalności zależne są od tego, czy chodzi o zadłużenie w spółdzielni, czy o inne.

Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, które jest zadłużone w spółdzielni mieszkaniowej, konieczne jest przed sprzedażą uzyskanie na nią zgody spółdzielni. Niestety konieczne jest także uzyskanie zgody nabywcy na spłatę zadłużenia.

Sytuacja jest o wiele prostsza, jeśli chcemy sprzedać mieszkanie własnościowe objęte hipoteką. Pierwszą rzecz, którą musimy załatwić, jest zgoda banku na sprzedaż nieruchomości oraz uzyskanie od niego promesy, na której umieszczona jest kwota do spłaty zaciągniętego zobowiązania. Dzięki temu po sprzedaży mieszkania, cała suma zostanie wpłacona na konto banku, a pozostała część wypłacona nam.

Sprzedaż mieszkania własnościowego po rozwodzie

Bardzo często podczas rozwodu decydujemy się na sprzedaż mieszkania i podział majątku. Rzadziej zdarza się, że jedna ze stron chce dobrowolnie spłacić drugą. Po uzyskaniu rozwodu możemy sprzedać mieszkanie:

• Za orzeczeniem sądu
• Za pomocą rozdzielności majątkowej przed rozwodem

Sytuacja jest bardziej utrudniona, gdy podczas rozwodu jeden z małżonków chce go uzyskać z orzeczeniem winy drugiego. Po sprawie rozwodowej należy złożyć wniosek dotyczący podziału majątku, do którego należy dołączyć odpis z księgi wieczystej i wycenę nieruchomości.

Sprzedaż połowy mieszkania własnościowego

Najczęściej zdarza się, że chcemy sprzedać nieruchomość, której jesteśmy współwłaścicielami, ponieważ na przykład odziedziczyliśmy ja w drodze spadku. Taką decyzję podejmują osoby, które mają trudności z porozumieniem się z innymi dziedziczącymi. Jest to bardzo dobre rozwiązanie, ponieważ nie ma potrzeby uzyskiwania zgody innych współwłaścicieli.

Sprzedaż połowy mieszkania własnościowego przez komornika

Niestety sytuacja, w której współwłaściciel naszej nieruchomości ma długi nie jest rzadka. Jest to również zagrożenie dla nas, ponieważ komornik może zająć mieszkanie mimo występowania innych współwłaścicieli. Kodeks Cywilny jasno mówi, że następuje w takiej sytuacji sprzedaż ułamkowa, a mieszkanie musi zostać wycenione przez rzeczoznawcę. Dopiero wtedy następuje licytacja komornicza części mieszkania, która należy do dłużnika.

Kto dziedziczy mieszkanie własnościowe?

Dziedziczenie mieszkania zawsze odbywa się drogą spadku lub dziedziczenia ustawowego.

Dziedziczenie ustawowe

Jest to dziedziczenie, w którym zmarły nie pozostawił testamentu. Oczywiste jest, że takie prawo w pierwszej kolejności posiadają członkowie rodziny z pierwszej linii, czyli małżonek i dzieci w równych częściach. W sytuacji, gdy zmarły nie posiadał dzieci, to spadek należy się jego rodzicom i małżonkowi. Jeśli natomiast ci również nie żyją, to przechodzi on do małżonka i dzieci rodzeństwa. Małżonek dostanie cały spadek dopiero w przypadku, gdy wszystkie wymienione osoby nie żyją.

Jeśli zmarły nie tylko nie posiada dzieci, dalszej rodziny, ale również nigdy nie był w związku małżeńskim, to w takiej sytuacji spadek przypada gminie, w które był zameldowany. Jeśli nie był nigdzie zameldowany i nie uda się ustalić jego adresu, to majątek przechodzi do Skarbu Państwa.

Dziedziczenie przez testament

Najprostszym i najbardziej jasnym rodzajem dziedziczenia jest pozostawiony przez spadkodawcę testament. Niestety, mimo tego, że przepisał on swój majątek jednej wybranej osobie, może ona po jego śmierci zostać zmuszona do wypłaty zachowku pozostałym członkom rodziny, którzy czują się poszkodowani. Wyjątkiem jest sytuacja, w której zostali oni wcześniej wydziedziczeni.

W obu tych przypadkach spadkobiercy zmuszeni są do dopełnienia niezbędnych formalności jak na przykład zgłoszenie nabycia spadku, zapłata podatku od darowizny.