Koszty sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania to działanie, który wiąże się z pewnymi kosztami na początku i po podpisaniu umowy kupna sprzedaży. Osoba przedająca musi liczyć się z kosztami przygotowania mieszkania do sprzedaży czy koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jakie są inne koszty dla sprzedającego nieruchomość?

Spis Treści

1. Sprzedaż mieszkania - koszty ogłoszenia

Sprzedaż mieszkania zwykle zaczyna się  od ogłoszenia. Obecnie najczęstszą metodą jest umieszczenie oferty w Internecie. Serwisy reklamowe często pobierają opłaty w wysokości kilkudziesięciu złotych. Ponadto, aby wyróżnić swoje ogłoszenie, serwisy oferują różnego rodzaju płatne pakiety promocyjne. 

Przykładowo, aby umieścić ogłoszenia sprzedaży nieruchomości w serwisie Otodom, należy zakupić pakiet aktywacyjny. Podstawowy pakiet kosztuje 79 zł gwarantuje, że reklama będzie wyświetlana przez 30 dni (chyba że klient wcześniej usunie ją z serwisu). W przypadku pakietu optymalnego (za 119 zł) klient otrzymuje również automatyczne podbicie do wykorzystania oraz ofertę TOP na 15 dni. Najdroższy pakiet (w cenie 149 zł) oferuje dodatkowe 7 podbić i 30 dni promocji TOP. Reklamodawca może również wybrać pakiet podstawowy i za dodatkową opłatą osobno zakupić dostępne usługi (np. podwyższenie oferty o 12,99 zł, promowanie TOP na określoną liczbę dni, czy umieścić reklamy na stronie głównej przez określony czas. Interwał, może generować do dziesięciu razy więcej wyświetleń niż reklamy standardowe).

Masz problemy z wyceną mieszkania? Zobacz poradnik Jak wycenić mieszkanie i czemu jest to bardzo ważne.

2. Home staging

Na rynku wtórnym dodatkowym kosztem sprzedaży mieszkania może być home staging. Jest to przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Jego celem jest podniesienie prestiżu oferowanego do sprzedaży domu lub mieszkania. 

Home staging może zawierać wiele różnych elementów. W niektórych przypadkach będą to tylko drobne modyfikacje i ozdoby mieszkania (np.  dodanie tkanin, kwiatów, oświetlenia itp.). Jednak home staging może obejmować również całkowity remont i sprzątanie mieszkania. 

Koszt home stagingu będzie zależał od kilku czynników. Poza zakresem prac ważna będzie również wielkość mieszkania. Koszt przygotowania mieszkania do sprzedaży również może się różnić  w zależności od lokalizacji nieruchomości (zwykle wyższy w większych miastach). Zwykle jednak całkowity koszt waha się od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych. Klienci mogą również ponieść dodatkowe koszty, jeśli zdecydują się  na zrobienie zdjęć. 

Czy więc home staging jest opłacalny? Sprzedający nieruchomość musi sam sobie na to odpowiedzieć. Jeśli ktoś kupił nieruchomość po okazyjnej cenie, aby sprzedać ją z zyskiem, home staging może być dobrym rozwiązaniem, ponieważ zwiększy wartość nieruchomości. To samo będzie dotyczyło nowo kupowanych mieszkań na rynku pierwotnym. Potencjalni nabywcy mają możliwość wprowadzenia się do przygotowanych obiektów. Sprzedający musi jednak nie tylko liczyć się z kosztami wystawienia domu, ale także rozważyć znalezienie dobrego zespołu i nadzorowanie go.

Masz dalsze problemy z zaaranżowaniem mieszkania? Sprawdź Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży.

Z drugiej strony w przypadku mieszkań z drugiej ręki na rynku wtórnym home staging nie zawsze jest dobrym rozwiązaniem. Z jednej strony może to zachęcić klientów do zainteresowania ofertą sprzedaży (najczęściej home stagerzy, również robią zdjęcia do reklam), z drugiej strony klienci mogą mieć chęć całkowitego remontu mieszkania. Przez to home staging może stracić sens i sprzedający może ponieść dodatkowe koszty oraz przedłużyć proces sprzedaży.

3. Koszty utrzymania nieruchomości podczas procesu sprzedaży

Sprzedający musi uwzględnić nie tylko koszty reklamy, promocji, inscenizacji czy opłat notarialnych, ale także koszty utrzymania nieruchomości przez cały okres sprzedaży. Między innymi czynsz w przypadku mieszkań może być wysoki i wahać się od kilkuset do około 1500 zł miesięcznie (szczególnie w Warszawie). Warto to wziąć pod uwagę, zwłaszcza, jeżeli właściciel nie dysponuje bardzo dużym budżetem. W takiej sytuacji należy skoncentrować wszystkie swoje działania, aby przyspieszyć zakończenie transakcji i podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

4. Wycena nieruchomości - koszty

Nie należy również zapominać, że jeśli chodzi o koszty związane ze sprzedażą mieszkania, do oszacowania wartości nieruchomości potrzebny jest ekspert. Autoryzowana ekspertyza fachowca z branży nieruchomości może wiązać się z kosztami rzędu kilkuset, a nawet kilku tysięcy złotych (w przypadku domu). Należy jednak zauważyć, że ocena nie zawsze jest konieczna. Możliwe jest samodzielne oszacowanie wartości mieszkania, co obniży koszty. 

Jednym z rozwiązań jest analiza ogłoszeń nieruchomości. Konieczne jest porównanie ofert mieszkań o podobnych parametrach (wielkość, lokalizacja, stan, itp.). Jednak ta metoda jest długa i niedokładna. 

Zastanawiasz się ile może kosztować cały proces sprzedaży mieszkania? Sprawdź Koszty sprzedaży mieszkania.
 

Inną opcją jest skorzystanie z bezpłatnej wyceny online. Ta opcja jest dostarczana przez SonarHome. Sprzedawcy nieruchomości mogą wykorzystać specjalne narzędzie oparte na zaawansowanych i autorskich algorytmach sztucznej inteligencji do analizy danych o rynku mieszkaniowym w danym mieście.

Dla średnich cen wypełnij formularz, który zawiera m.in. informacje takie jak:
- miasto,
- ulica,
- numer budynku,
- rok budowy,
- stan,
- dodatkowe informacje (czy mieszkanie posiada balkon, miejsce parkingowe, piwnicę/składówkę).

Im więcej informacji, tym większa szansa na dokładne dopasowanie, dlatego należy również pamiętać o powierzchni, liczbie pokoi i pięter, na których znajduje się mieszkanie. Narzędzie to analizuje dane z ofert online z różnych portali nieruchomości, a proces wyszukiwania zajmuje tylko kilka sekund.

Użytkownik darmowego narzędzia do wyceny nieruchomości SonarHome może liczyć (oprócz oszacowania wartości mieszkania) na:
- kompletny raport PDF z analizą konkurencji i podobnych transakcji,
- stały monitoring cen i comiesięczne powiadomienia o zmianach,
- historyczne statystyki i ceny podobnych mieszkań w okolicy.

5. Podatek od sprzedaży mieszkania

Po sprzedaży mieszkania, być może będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy. 

6. Wycena przez rzeczoznawcę

W określonych sytuacjach procedury związane ze sprzedażą mieszkania wymagają dołożenia należytej staranności biegłego, czyli sporządzenia ekspertyzy. Jest zawsze na piśmie. Ankieta jest potrzebna m.in. w przypadku kredytu hipotecznego lub w przypadku sprzedaży odziedziczonego mieszkania. 

Regulamin określa sposób przygotowania ankiety. Specjalista może wybrać jedną z dostępnych metod przeprowadzenia oceny. W większości przypadków rzeczoznawca majątkowy wybiera analizę porównawczą, porównując mieszkania o podobnych parametrach.

Prosząc eksperta o ekspertyzę należy zwrócić uwagę, że przepisy nie określają minimalnych i maksymalnych stawek za sporządzanie ekspertyz. Każdy rzeczoznawca ustala własną stawkę, często opartą między innymi na mieście i rodzaju nieruchomości. Najczęściej jednak koszt ekspertyz w przypadku mieszkania to około kilkuset złotych. Za wycenę domu trzeba zapłacić więcej, nawet ok. 2500 zł.

7. Sposoby wyceny nieruchomości

Sprzedawcy mieszkań mogą również skorzystać z alternatywnej formy ekspertyzy nieruchomości, jaką jest płatna wycena online. Działają jednak tak samo, jak narzędzie SonarHome (a raporty, które otrzymują klienci, nie zawsze są wyczerpujące). Dodatkowo klient ponosi dodatkowe koszty.

8. Sprzedaż mieszkania z pośrednikiem

Następnym kosztem przy sprzedaży mieszkania mogą być opłaty maklerskie.
Sprzedaż mieszkań za pośrednictwem agentów jest bardzo wygodna. Jest to jednak usługa płatna. Agenci zazwyczaj pobierają prowizję w wysokości 2-5% wartości transakcji.
Wielu wynajmujących popełnia błąd, zlecając sprzedaż mieszkań kilku agentom. Dlatego firmy muszą ze sobą konkurować, często obniżając ceny mieszkań i nie szukając rozsądnych rozwiązań, aby sprzedawać najlepsze oferty. Dlatego konieczne jest rozważenie wyboru pośrednika. Rozsądne może być podpisanie umowy na wyłączność. Klient ma wówczas pewność, że broker wykorzystuje wszystkie swoje zasoby, aby znaleźć nabywcę.

9. Sprzedaż mieszkania z iBuyerem

Osoba, która chce szybko znaleźć klientów i podpisać umowę sprzedaży, może również skorzystać z usługi iBuying świadczonej przez SonarHome. W ten sposób klienci zarówno oszczędzają czas, jak i nie muszą ponosić wielu dodatkowych kosztów przed transakcją (takich jak home staging czy reklama promocyjna). Ponadto SonarHome zapewnia bezpieczeństwo transakcji współpracują z renomowanymi kancelariami notarialnymi. Jednocześnie należy pamiętać, że skorzystanie z tego typu usługi wiąże się z zapłaceniem firmie wyższej prowizji niż w przypadku sprzedaży mieszkania z normalną usługą maklerską. Dlatego iBuying to świetne rozwiązanie, szczególnie dla tych, którzy chcą jak najszybciej sprzedać swoje mieszkanie, nie inwestują w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, a obawiają się o bezpieczeństwo transakcji.

Nie wiesz czy twoja nieruchomość jest obciążona długami? Sprawdź sposoby, Jak zobaczyć czy Twoja nieruchomość jest zadłużona.

10. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania, którego zakup mieszkania finansowany był hipoteką, czy to na rynku wtórnym, czy pierwotnym, rządzi się wieloma zasadami. Różni się jednak od znacznie większą liczbą formalności i obowiązek ich dopełnienia spoczywa głównie na sprzedawcy.

Przede wszystkim należy pamiętać, że kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości najlepiej jest spłacić przed sprzedażą (w przeciwnym razie wymagany będzie przelew hipoteczny, co jest nie tylko skomplikowane, ale też nie zawsze możliwe). być może). Jednak przedpłata kredytu może wiązać się z pewnymi kosztami. Mówimy głównie o prowizjach, choć należy pamiętać, że po 3 latach regularnej spłaty banki nie są obciążane opłatami za wcześniejszą spłatę. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy klient ma potrzebę spłaty kredytu przed  3 letnim terminem (chyba, że ​​strony ustalą w umowie, że klient nie będzie musiał ponosić żadnych kosztów). Więc jakie kroki musi kupić i sprzedać właściciel niezabezpieczonej nieruchomości? 
Najpierw dokładnie sprawdź dokument w swoim banku. Szczególne znaczenie będą miały informacje o prowizjach i opłatach z góry, banki nie są zainteresowane terminową spłatą. Jednak wszystkie szczegóły należy dokładnie sprawdzić w umowie (niektóre instytucje finansowe mogą pobierać inną opłatę, np. niezależnie od terminu spłaty pobierają opłatę wcześniej niż zakładają). Kolejnym krokiem jest kontakt z pożyczkodawcą, który musi zostać poinformowany o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Będziesz także musiał przesłać zaświadczenie z należną kwotą. Bank musi udzielić informacji na temat warunków przedpłaty kredytu hipotecznego, czy będą dodatkowe koszty i jak przebiegnie cała operacja.

Ostatnim krokiem jest uzyskanie zatwierdzenia. Jest to dokument wystawiony przez bank potwierdzający, że spłata kredytu pozwoli bankowi na odpisanie zadłużenia finansowego w księgach wieczystych. Taki dokument jest ważny przez 30 dni, jest to czas podpisania umowy przedwstępnej z nabywcą nowego mieszkania.

11. Koszty notarialne 

Opłaty notarialne i wynagrodzenie notarialne są nierozerwalnie związane ze sprzedażą nieruchomości. Opłaty notarialne mogą się różnić w zależności od legalności transakcji i jej wartości. Opłaty notarialne zwykle nie są bardzo wysokie, ale są wypłacane z własnej kieszeni, więc najpierw musisz dokładnie je sprawdzić.

Choć Prawo Notarialne nie określa, która strona wnosi taksę notarialną, w zależności od umowy, może to być sprzedający lub nabywca mieszkania. Maksymalna opłata notarialna uzależniona jest od wartości transakcji, a dokładniej od wartości przedmiotu aktu notarialnego (w tym przypadku wartości nieruchomości) oraz w 2022 r. od kwoty, która ma wynosić:

• ponad 60 tys. zł do 1 mln zł - 1010 zł 0,4% od nadwyżki 60.000 zł;
• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł - 770 zł 0,2% za nadwyżkę 1 mln zł;
• powyżej 2 mln zł - 6770 0,25% dla części powyżej 2 mln zł, nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku transakcji pomiędzy osobami należącymi do I grupy podatkowej na podstawie przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Maksymalną kwotę, jaką można wpłacić u notariusza, określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 20004 r.
w sprawie maksymalnej opłaty notarialnej. Dodatkowe koszty związane z pożyczkami obejmują opłaty prawne. To jest tego warte

Na taksę notarialną nie ma wpływu to, czy mieszkanie jest kupowane na rynku wtórnym czy  pierwotnym. Opłaty notarialne nie są jedynym wydatkiem ponoszonym przy sprzedaży mieszkania (chociaż zakłada się, że taksą notarialną ponosi nabywca nieruchomości). Całkowita kwota może zostać powiększona np. o odszkodowanie pośrednika w obrocie nieruchomościami, który negocjował transakcję lub o opłaty związane z wartością polisy ubezpieczeniowej.

Podatek dochodowy należy zapłacić od sprzedaży nieruchomości, jeśli transakcja ma miejsce w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania. Co więcej, okres rozpoczyna się w roku następującym po zakupie nieruchomości, co oznacza, że ​​mieszkanie zakupione w 2012 roku bez płacenia urzędu skarbowego może zostać sprzedane dopiero w 2018 roku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ludzie sprzedają użytkowane nieruchomości z tzw. pomoc mieszkaniowa, czyli pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (np.: kupić nowe mieszkanie). Ulga jest dostępna dla podatników, którzy wykorzystali środki na własny zakup domu w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Stawka podatku dochodowego obowiązująca przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat wynosi 19% dochodu. Z kolei przychód to kwota, którą zarabiasz na całej transakcji. Na taką płatność trzeba być przygotowanym  nie tylko przy sprzedaży własnego mieszkania, ale także w przypadku darowizny lub dziedziczenia.

12. Czy sprzedający nieruchomość musi płacić podatek VAT?

Warto również omówić kwestię podatku VAT. Zgodnie z przepisami prawnymi osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Podatek VAT płaci wyłącznie kontrahent, w innych przypadkach tylko zarządca mieniem prywatnym (chyba że organ podatkowy uzna podatnika do wykonywania szeregu czynności porównywalnych z innymi firmami) obrót nieruchomościami).

13. Wypowiedzenie umowy o media

Po sprzedaży mieszkania czynsz i opłaty za media są często mylące, ponieważ kupujący nie wiedzą, kiedy zapłacić. Kwestie te są jednak uregulowane w prawie. Po sprzedaży mieszkania wszystkie umowy o ogrzewanie, gaz, prąd, wodę, telefon, telewizję, Internet itp. muszą zostać rozwiązane. Przy przekazaniu lokalu należy sporządzić protokół przekazania, wyraźnie określający instrukcje wszystkich liczników (były właściciel zobowiązany jest do uiszczenia opłaty zgodnie z przepisami). Dzięki temu sprzedający zaoszczędzi pieniądze dla kolejnych lokatorów mieszkania. Lepiej przenieść usługi telekomunikacyjne pod nowy adres, zwykle obejmuje to koszty instalacji, zwykle do 150 zł. Można je też przypisać kupującemu, co wymaga cesji umowy, wiąże się to również z pewnymi kosztami, zwykle nie większymi niż 50 zł.

14. Rozliczenie ze wspólnotą mieszkaniową

Płatności w oparciu o liczniki nie są jednak możliwe w przypadku płatności na rzecz firmy mieszkaniowej. Zaliczki wpłacone na pokrycie bieżących wydatków rozliczane są według roku kalendarzowego i nie wchodzą w skład sprzedaży obiektu. Tak więc, do dnia przekazania terenu nowemu właścicielowi, koszty te ponosi stary właściciel. Przy okazji bilansu roku spółka mieszkaniowa rozliczy się z dotychczasowym właścicielem.

Umów się na bezpłatną wycenę Twojego mieszkania już dziś!