Jak zobaczyć czy nieruchomość jest zadłużona?

Kupując jakąkolwiek nieruchomość po zaniżonej cenie, przed podpisaniem umów warto sprawdzić czy nie jest zadłużona.

Spis Treści

[spis_tresci]

1. Stan prawny nieruchomości

Dokumentem który określa stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych, księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Stan prawy nieruchomości zależy od treści wpisów w księdze wieczystej, które ujawniane są w różnych działach księgi wieczystej, w tym zawiera prawa i roszczenia. Celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest stworzenie podstaw do bezpiecznego obrotu nieruchomościami oraz zabezpieczenie kredytu hipotetycznego.

Masz mieszkanie obarczone długiem i nie wiesz jak je sprzedać? Sprawdź Jak sprzedać zadłużone mieszkanie. 

2. Księga wieczysta nieruchomości

Księga wieczysta jest jawna, co oznacza, że ​​każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może za darmo poznać jej treść. Treść księgi wieczystej można przeglądać na stronie internetowej Departamentu Sprawiedliwości. Przeglądając księgę wieczystą możemy zapoznać się z aktualną zawartością księgi wieczystej oraz pełną treścią księgi wieczystej.

Dostęp do treści księgi wieczystej można również uzyskać na podstawie adresu nieruchomości.

Badając księgi wieczyste prowadzone w systemie elektronicznym należy zwrócić szczególną uwagę na wpisy w poszczególnych jej częściach.

Oprócz długu twojej nieruchomości zagraża komornik? Sprawdź Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem.

3. Działy księgi wieczystej

W pierwszym dziale księgi wieczystej „Oznaczenie”, przeznaczonym na rejestracje oznaczenia nieruchomości oraz praw związanych z jej tytułem, należy zwrócić uwagę, czy oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej jest zgodne z oznaczeniem w katastrze nieruchomość prowadzonej przez starostę danego miejsca położenia nieruchomości. Zgodność danych ewidencyjnych gruntów i budynków z danymi w księdze wieczystej znajduje się w polu 1.6: „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków”. Treść zgodna oznaczona jest literą „Z”, a treść niezgodna literą „N”. Możemy też spotkać się z literą „B”, która oznacza, że ​​nie można zweryfikować zgodności danych.

W rozdziale I – SP „Spis praw związanych z własnością” należy zwrócić uwagę na wpisane w tym dziale prawa rzeczowe związane z własnością nieruchomości, które należą do każdego właściciela nieruchomości. W dziale I - księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ujawnia również udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, czyli w gruncie oraz w części budynku i urządzeń. Wpisy ujawnione w tym dziale uzupełnia trzeci dział księgi wieczystej zatytułowany „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.

Dział II księgi wieczystej „Własność” służy do ewidencji własności i prawa stałego użytkowania nieruchomości. Dane ujawnione w niniejszym dokumencie dotyczą właściciela, współwłaściciela, użytkowania wieczystego, wieczystego współużytkownika, rodzaju wspólnoty oraz liczby udziałów. W tej sekcji musimy zwrócić uwagę na zgodność danych osobowych sprzedającego nieruchomość z danymi osobowymi ujawnionymi w Księdze Wieczystej. Dane te muszą być identyczne.

Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej służy do wpisu ograniczonych praw rzeczowych, z wyłączeniem hipotek, oraz do wpisu ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowania wieczystego, np. wpis innych praw i wymagania, z wyjątkiem wymagań hipotecznych. 
W tej sekcji musisz sprawdzić m.in. wpisy bardzo często wynikające z przepisów szczególnych, takich jak: prawo pierwokupu, wpis ujawnienia wpisu nieruchomości lub jego części do rejestru zabytków, wpis otwarcia postępowania scaleniowego, wpis ujawnienia postępowania upadłościowego, zakaz sprzedaży lub oblężenie nieruchomości w celu zabezpieczenia roszczeń pieniężnych.

4. Jej wysokość hipoteka

Podejmując czynności zmierzające do ustalenia ewentualnego zadłużenia nieruchomości, należy zwrócić szczególną uwagę  na Dział IV księgi wieczystej „Hipoteka”. Jak sama nazwa wskazuje, służy do wpisu hipoteki i tutaj należy sprawdzić, czy tego typu roszczenie zostało zgłoszone na nieruchomości. 

Jeżeli w księdze wieczystej dla nieruchomości wpisana jest hipoteka, należy pamiętać, że jej podstawowy cel został określony w niniejszym art. 65 ustawy księgi wieczystej stanowi, że budynkowi przysługuje prawo, na podstawie którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia jego zaspokojenia, bez względu na to, kto jest jego właścicielem, i ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela budynku.

Taka sytuacja oznacza, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, nabywca staje się jednocześnie dłużnikiem i ciąży na nim obowiązek spłaty długu określonego w zapisie hipotecznym.

Zasada ta dotyczy każdego kolejnego kupca nieruchomości, który odpowiada z nieruchomości objętej hipoteką.

Oprócz długów sprzedaż twojego mieszkania utrudnia ciężka sytuacja w rodzinie? Sprawdź Jak sprzedać nieruchomość po rozwodzie.

5. Ustalenie istnienia hipoteki - wizyta w sądzie

Aby ustalić, że interesująca nabywca nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub nie ma wniosku o jej wpis, najlepszym rozwiązaniem może być wizyta w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości.

6. Poszukiwania w Internecie

Przeglądarka internetowa dostępna na stronie Departamentu Sprawiedliwości to narzędzie, które pozwala szybko zidentyfikować ewentualne problemy z zadłużeniem nieruchomości.
Strona ta umożliwia sprawdzenie stanu księgi wieczystej na teraz. Jedynym wymogiem jest posiadanie najnowszego numeru hipoteki i księgi wieczystej. Czynności te wystarczą, aby zweryfikować aktualny stan zadłużenia nieruchomości.

Komornik zajmuje Twoje mieszkanie i nie wiesz ile to będzie kosztowało? Zobacz Koszty zajęcia nieruchomości przez komornika. 

7. Brak księgi wieczystej

Niektóre nieruchomości nie mają założonej księgi wieczystej. Taka sytuacja może zaistnieć na rynku wtórnym, zwłaszcza przy nabywaniu współwłasności lokalu. 

Wówczas najlepszym i jedynym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do zarządu spółdzielni z wnioskiem o urzędowe zaświadczenie o stanie zadłużenia lokalu. Po otrzymaniu pisma od spółdzielni kupujący będzie miał pewność, że nieruchomość nie jest zadłużona lub nie jest prowadzona egzekucja komornicza.

8. Opłaty za czynsz i opłaty eksploatacyjne

W przypadku zakupu mieszkań na rynku wtórnym szczególne znaczenie będzie miał również stan płatności rachunków za prąd i wodę. Chociaż za spłatę długu odpowiada sprzedający mieszkanie, w przypadku niewykonania zobowiązania, dostawcy usług mogą zawrzeć umowę dostawy pod warunkiem uregulowania zaległych zobowiązań.

Aby zapobiec takiej sytuacji, upewnij się, że kupujący otrzyma od sprzedawcy pisemne oświadczenie o braku płatności, w tym:

1. Czynsz do spółdzielni mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej,
2. Prąd, woda, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci itp,
3. Telefon, internet, telewizja kablowa itp. (jeśli są).

Jest to  ważne, ponieważ w przypadku zadłużenia, dostawcy mediów mogą zawrzeć nową umowę warunkową na spłatę poprzednich długów.

9. Obciążenia publicznoprawne

Przed zakupem nieruchomości należy również sprawdzić stan obowiązków publicznoprawnych, tj. opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości czy rolne lub leśne. Najłatwiej w takiej sytuacji jest poprosić właściciela o przesłanie otrzymanego z urzędu pisma i potwierdzenie z kasy urzędu lub konta bankowego o wpłacie. 

Należy zauważyć, że podobnie jak w przypadku opłat za media, kupujący mieszkanie nie podlega obowiązkowi podatkowemu sprzedającego. Jednak w każdym przypadku nabywcy mieszkań powinni starać się kupować mieszkania bez zaciągania jakichkolwiek zobowiązań wobec instytucji państwowych.

10. Kwestia innych obciążeń

Przed zakupem nieruchomości warto również sprawdzić, czy poza sprzedającym jest tam zarejestrowana inna osoba.

Warto znać wartość swojego mieszkania przed sprzedażą. Zobacz Jak wycenić mieszkanie. 

Informacje te można uzyskać w biurze meldunkowym urzędu gminy, w którym nieruchomość jest sprzedawana.

11. Dodatkowe zabezpieczenie

Nawet w sytuacji, gdy kupujący ma pewność, że nieruchomość jest nieobciążona, należy w umowie zawrzeć klauzule sprzedaży nieruchomości, w której obecny właściciel oświadcza, że ​​nieruchomość nie jest zadłużona.

W takim przypadku będzie odpowiadał za niespłacone wcześniej długi.