Jak wycenić mieszkanie - dlaczego wycena nieruchomości jest ważna?

Samodzielna sprzedaż mieszkania jest bardziej skomplikowana niż może nam się to wydawać. Jeżeli po raz pierwszy przeprowadzamy taką transakcję to możemy się pogubić w tym wszystkim. A więc od czego najlepiej zacząć? Na początku ważna jest wycena mieszkania.  Dlaczego określenie wartości mieszkania jest takie ważne? Jak w ogóle się do tego zabrać?

Spis Treści

[spis_tresci]

1. Dlaczego wycena mieszkania jest taka ważna?

Nasza firma przeprowadziła bardzo dużo rozmów z naszymi Klientami. Podczas tych rozmów duża część pytań skupiała się na wycenie nieruchomości. W tym artykule zebraliśmy ważne informacje na temat wyceny i chcemy Wam pokazać, dlaczego jest ona taka ważna.  

Otrzymaliśmy maila od Moniki, który zapoczątkował rozmowy na ten temat. Brzmi on tak:

,,Mam małe mieszkanie z dwoma pokojami. Chciałabym je sprzedać, ponieważ jest mi potrzebna gotówka. Mieszkanie jest zadbane, nie wymaga remontu. Zapewne jest coś warte to mieszkanie, lecz nie wiem jak dużo."

W pewnym czasie takich maili zaczęliśmy otrzymywać mnóstwo. Pytaliście nas jak zrobić dobrze wycenę mieszkania, jak to w ogóle zrobić oraz co ma wpływ na cenę mieszkania. Wycenę posiadłości zazwyczaj robi się przed sprzedażą. Wycenę robimy po to, aby ustalić realną cenę nieruchomości. Zazwyczaj cena oferowana a cena transakcyjna różnią się nawet o parę tysięcy złotych. Dlatego też do realnej ceny mieszkania dodajemy 10% ceny na wypadek przyszłych negocjacji.

Zastanawiasz się czy do sprzedaży twojego mieszkania trzeba będzie skorzystać z usług skupu nieruchomości? Sprawdź Kiedy warto wybrać się do skupu nieruchomości.

Sprzedawca, który próbuje sprzedaż mieszkanie zazwyczaj stosuje metodę ,,prób i błędów". Sprawdza on wystawiając ofertę sprzedaży, czy cena nie jest zbyt wysoka dla Klienta. Takie zabiegi nie pomagają ani trochę sprzedającemu, a wręcz na odwrót - szkodzą mu, ponieważ:

• okres sprzedaży się zwiększa
• kwota sprzedaży może być zaniżona
• spada zainteresowanie konsumentów

Zapisz się na bezpłatną wycenę Twojego mieszkania! 

2. Jakie czynniki wpływają na wycenę mieszkania?

Jeżeli decydujemy się na samodzielna wycenę, powinniśmy znać czynniki zmniejszające lub zwiększające cenę nieruchomości. 

Wśród nich możemy znaleźć:

• status prawny lokalu - sprawdzenie księgi wieczystej. W księdze tej znajdują się informacje o prawach do nieruchomości
• lokalizację mieszkania - lokalizacja mieszkania jest bardzo ważna. Mieszkanie przy ruchliwej ulicy jest tańsze niż na uboczu
• rodzaj zabudowy - wiadomo że cena mieszkania w starej kamienicy będzie niższa niż w nowoczesnym apartamentowcu
• kondygnację - położenie mieszkania w budynku. Mieszkanie na drugim czy trzecim piętrze będzie droższe, gdyż jest najwygodniejszym położeniem w całym budynku  
• metraż i rozkład pomieszczeń - im większe tym droższe mieszkanie. Ilość pokoi, garaż, miejsce parkingowe czy też piwnica podwyższają cenę nieruchomości stan nieruchomości - podczas wyceny należy wziąć pod uwagę stan techniczny budynku i datę jego wybudowania.

3. Wycena mieszkania z kredytem

Kredyt hipoteczny choć nie jest przeszkodą w wycenie, może nam trochę to utrudnić. Zanim wystawimy mieszkanie na sprzedaż musimy otrzymać zgodę banku oraz załatwić niezbędne formalności.

Bank zabezpiecza się wpisem do księgi wieczystej, lecz to my pozostajemy właścicielem mieszkania i mamy prawo własnowolnie nim rozporządzać. Aby je sprzedać musimy wycenić mieszkanie. Aby dokonać wyceny, bank, w którym mamy zaciągnięty kredyt powinien wydać dokument o bieżącym stanie należności wraz z odsetkami. W ten sposób dowiemy się, ile uzyskamy pieniędzy ze sprzedaży naszego mieszkania po jego spłaceniu. Jednak musimy pamiętać, że kwota ze sprzedaży zostaje podzielona na dwie części. Jedna z części jest oddawana wierzycielowi hipotecznemu, zaś druga trafia na rachunek bankowy sprzedającego. Druga część stanowi różnicę pomiędzy ceną transakcji, a kwotą pozostałą do spłaty z tytułu kredytu hipotecznego.

Nie wiesz jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Sprawdź Jak sprzedać zadłużone mieszkanie.

4. Wycena mieszkania z długiem i komornikiem

Aby ustalić cenę zadłużonego mieszkania, należy ustalić w pierwszej kolejności dług. Otrzymać takie informacje powinniśmy od wierzyciela. Powinniśmy jednak zdać sobie sprawę, że środki ze sprzedaży mieszkania zostaną podzielone na dwie części - jedna z nich zostaje oddana wierzycielowi, którego reprezentuje komornik a druga trafia na rachunek bankowy sprzedającego.

Wycena mieszkania obciążonego zaległościami z tytułu użytkownika lokalu powinna zostać pomniejszona o wysokość długu, który będzie musiał uregulować nowy nabywca mieszkania.

Chcesz sprzedać mieszkanie na którym ciąż komornik? Sprawdź Jak sprzedać mieszkanie z komornikiem.

5. Jak dokonać wyceny mieszkania z lokatorem?

Jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania, mamy prawo je sprzedać na rynku wtórnym. Powinniśmy przygotować wycenę mieszkania, lecz jego cena będzie mniejsza. Dużym problemem przy sprzedaży tego typu lokalu jest omijanie go przez konsumentów. Obawiają się oni bowiem problemów, które mogą się nadarzyć. Na wycenę będzie miał duży wpływ lokator. Ważne jest przy tym czy płaci czynsz,  ile ma lat, czy jest to członek rodziny właściciela, na jakiej zasadzie użytkuje lokal i czy kroki ewentualnej eksmisji były już podejmowane.

6. Wycena mieszkania wymagającego remontu

Przy wycenie mieszkania powinniśmy wziąć również uwagę na kondycję mieszkania. Jeżeli jest ono do remontu, należy zniżyć cenę o koszt remontu.

Przed sprzedażą mieszkania warto je odpowiednio zaaranżować. Zobacz Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż.

7. Jak wycenić udziały w nieruchomości?

Najpierw dokonujemy wyceny rynkowej. Do tego trzeba wziąć pod uwagę wszystkie aspekty, które wymieniliśmy. Później przygotowujemy procentowy podział udziałów i w ten sposób określamy, jaka część nam przysługuje. Na koniec wyceniamy nasze udziały.

8. Po co się trudzić skoro można skorzystać z pomocy profesjonalistów?

Najlepszym pomysłem będzie skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika nieruchomości.  Posiada on doświadczenie, które pozwala mu prawidłowo ocenić sytuację panującą na rynku mieszkaniowym.